10 עצות לדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מוצלח

משרד עו"ד אמזל לוי חסיד מתמחה בתחום המקרקעין. בשנים האחרונות המשרד ליווה עשרות פרויקטים של תמ"א 38 וייצג בחלק מהמקרים את הדיירים וביתר את היזמים.

הצלחתו של פרויקט תמ"א טמונה בראש ובראשונה בגיבוש הדיירים והצגת חזית אחידה. מעבר לכך, ישנה חשיבות עליונה לבחירת היזם ובעלי המקצוע, וכמובן לניסוח הסכם שמגן משפטית וקניינית על הדיירים.   

להלן 10 העצות/שלבים:

1.      הצהרת נכונות הדיירים:

לאחר קבלת החלטה עקרונית להיכנס לתהליך תמ"א 38, מומלץ לבחור נציגות מטעם הבניין אשר תרכז את כל התהליך, כולל הבדיקות המקדמיות, ותפעל לקבלת ההצעות מהיזמים. במידה ובבניין יש דיירים הקשורים לענף (עו"ד, אדריכל, קבלן) אנו ממליצים לצרפם לנציגות. יש להכין פרוטוקול פנימי של וועד הבית המתייחס לאסיפה ולהחתים עליו כמה שיותר דיירים.

2.      היכרות עם מהות תמ"א 38:

קריאת מאמרים וכתבות הקשורים לתחום התמ"א, נוסחי התוכניות והחוקים הרלוונטיים יסייעו להבנת כללי המשחק בתחום.

3.      לימוד הבניין:

יש לצלם את תיק המידע של הבניין מהעירייה ולתאם פגישה עם המחלקה הרלוונטית להבנת האופציות התכנוניות בהתאם למדיניות העירייה. בבניינים בהם מצבם הכלכלי של הדיירים מאפשר זאת מומלץ לשכור על חשבונם, בשלב זה (ייתכן והעלויות יגולגלו בהמשך ליזם שייבחר) אנשי מקצוע – שמאי וקונסטרוקטור, שיעריכו וישקפו כבר בשלב זה את המצב האמיתי בשטח.

4.      בחירת עורך דין שילווה את הפרויקט מטעם הדיירים:

לאור מורכבות העסקה, חובה לבחור עו"ד שביצע בעבר מספר עסקאות תמ"א 38. תפקיד העו"ד לספק הגנה מקסימאלית לדיירים מול היזם בדגש על תרחישים קיצוניים. אך, יחד עם זאת, הוא ממלא גם תפקיד פסיכולוגי מכריע בגישור בין הדיירים עצמם במחלוקות שעולות וקידום העסקה עד להבאתה לידי ביצוע. נהוג כי תשלום לעו"ד יבוצע על ידי היזם.

·      סעיפים 1-4 מאפשרים לדיירים להתכונן בצורה הטובה ביותר לקראת המשא ומתן מול היזם ובכך מאפשרים להשיג את המקסימום הניתן בהתאם לתוואי  הבניין. הכנה זו חוסכת אכזבות קשות במקרים בהם הובטחו לדיירים תנאים שלא ניתנים לביצוע.  

5.      פניה ליזמים ובחירת היזם:

יש לאתר יזמים העוסקים בתחום ולקבל הצעות מהיזם תוך התייחסות לתנאי סף שיאפשרו השוואה בין ההצעות: חוסן פיננסי, ניסיון עבר, מעמדו  - יזם או קבלן או מתווך, גובה הערבויות שהיזם מוכן לתת לדיירים, איכות בעלי המקצוע מטעם היזם, הרחבות בנייה אפשריות, מפרט טכני, פתרונות חניה, פינוי דיירים במידת הצורך, אמינות, דעות הממליצים, כימיה ותקשורת אישית.  

6.      חתימה על כתב הסכמה/אישור עקרוני/הצהרת כוונות:

לאחר הגעה להבנות עם יזם ספציפי, מומלץ לחתום על כתב הסכמה טרם חתימה על ההסכם הסופי, אשר נדרשים בדרך-כלל מספר חודשים לגיבושו. כתב הסכמה כולל – הגדרת הנציגות, מתווה העסקה המתוכננת - וכמו כן, מגדיר תקופת בלעדיות מוקצבת ליזם וזאת לשם ביצוע בדיקות שנדרשות לצורך ביצוע הפרויקט. לאחר חתימה על כתב ההסכמה היזם יכול להתקדם בהיבט התכנוני כך שלא מתבזבז זמן והתהליכים התכנוניים והקנייניים מתבצעים במקביל.  

7.      גיבוש הסכם מחייב:

ישנה חשיבות עצומה לדברים המפורטים להלן בהסכם: לוחות זמנים, ערבויות בנקאיות להבטחת הבנייה, ביטוחים, היבט המיסוי, קצב מכירת הדירות החדשות של היזם, קצב רישום הערות אזהרה לטובת היזם ו/או לטובת הרוכשים שלו, רישום מחדש של הבית המשותף בספרי רישום המקרקעין, בניית מנגנון למקרה וההרחבות המתוכננות או חלקן לא מאושרות על ידי הוועדה המקומית וכד'.

8.      מינוי מפקח:

מומלץ להגיע להסדר מול היזם בנוגע לתקציב מוגדר שישמש לתגמול מפקח בנייה מטעם הדיירים שתפקידו לעקוב אחר אופן הביצוע של עבודות הבנייה ולעדכן את הדיירים בהתקדמות העבודות בהתאם לתוכניות. כמו כן, מאחר ומדובר בבניה בבניין שגרים בו, בעת הבנייה ישנה חשיבות להסדרת נושא הנגישות לדירות, שמירה על כללי בטיחות, הודעות מסודרות על ניתוקי חשמל ומים וכו'.

9.      תיקון צו בית משותף:

על היזם לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט, באופן שבו המרשם בלשכת רישום המקרקעין ישקף את הבנייה הקיימת.

10. סיום הפרויקט:

בסיום העבודות ובטרם השבת הביטחונות ליזם יש לערוך בדיקה ע"י נציגות הדיירים והמפקח להתאמת העבודות לתוכניות ולמפרט הטכני, בדיקת הפגמים והליקויים, כמו כן את הדברים הנ"ל יש לציין בפרוטוקול שייחתם ע"י הנציגות והיזם. יש לוודא כי שולמו כל התשלומים שעל היזם היה לשלם בהתאם להסכם ולקבל מהיזם ערבות הבדק להבטחת התחייבויות היזם בקשר עם אחריותו לטיב והבדק.  

 

מניסיוננו, הנטייה של הדיירים היא להתעמק בתכנון ובתוספות, שלא תמיד יכולות להתבצע כמתוכנן, ולא בהסכמים שמונעים מפח נפש ופגיעה קניינית. אנו מציעים לשים בצד את מחלוקות הדיירים ולא להצר עין במקרים בהם מתאפשרות הרחבות המטיבות עם חלק מהדיירים. החוכמה היא למצוא פתרונות יצירתיים שכולם יהיו מרוצים מהם.

אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי

פורסם ב"גלובס" ביום 26.6.2011


תמ"א 38 - עצות, הנחיות וקישורים
רחוב הר-סיני 5, תל אביב 65816
טל: 5667888 - 03     פקס: 5667889 - 03
דואר אלקטרוני law@amsel-levi.com